Intervija ar Ģirtu Lūsi. Darbs ir intensīvs un dinamisks

Kā jūs kopumā raksturotu VNĪ apsaimniekošanā esošo māju tehnisko stāvokli? Kā tas pēdējo gadu laikā ir mainījies? 

– Katrai lietai ir savs dzīves cikls, kalpošanas laiks. Mājas ir ļoti dažādas, svarīga ir to lietošanas un uzturēšanas kvalitāte. VNĪ speciālisti vismaz vienu reizi gadā veic ēku vizuālo apsekošanu un situācijas dokumentēšanu. Pirmie parasti nolietojas ēkas inženiertīkli, jo to kalpošanas laiks ir pat divas reizes īsāks nekā ēkas pamatu konstrukciju kalpošanas laiks. Šobrīd lielākoties veicam ūdensvadu un kanalizācijas iekšējo tīklu nomaiņu, tiek veikta arī elektrotīklu nomaiņa, jo sadzīves tehnikas jaudas ir būtiski pieaugušas un pārslodze paātrina šo tīklu nolietošanos. Lielas problēmas rada viļņoto bitumena jumtu segumi un mīksto bitumena ruļļmateriālu segumi, kuru faktiskais kalpošanas laiks ir salīdzinoši īss un nav ietekmējams. Jumts ir viena no būtiskākajām konstrukcijām, kas būtu jāsaved kārtībā pēc iespējas laicīgāk. Ja to nedara, tad arī pārējās konstrukcijas tiek bojātas un līdz ar to pasliktinās mājas kopējais stāvoklis, tajā skaitā vizuālais. Savukārt kāpņutelpu kosmētiskais stāvoklis ir tieši atkarīgs no dzīvokļa lietotāju attieksmes pret savu īpašumu.

Kāds ir VNĪ apsaimniekoto māju vidējais vecums?

– Lielākā daļa VNĪ apsaimniekotās daudzdzīvokļu dzīvojamas mājas ir celtas laika posmā no 60. gadu sākuma līdz 80. gadu vidum, vecuma diapazons atšķiras. Vecākā apsaimniekotā ēka (nedzīvojama) ir celta 1850. gadā un atrodas Tirgus ielā 7, bet jaunākā dzīvojamā ēka ir celta 2000. gadā – rindu mājas, kas atrodas J. Poruka ielā 14.

Kāds ir dzīvojamais fonds Ventspilī salīdzinājumā ar citām Latvijas pilsētām?

– Iebraucot Ventspilī, var pamanīt, ka fasādes ir nosiltinātas, kaut vai, piemēram, Lielajā prospektā var ļoti labi redzēt nosiltināto māju krāsainās fasādes. Ogrē, piemēram, ir ļoti maz siltinātu māju, un es nezinu, kāds tam ir iemesls – varbūt apsaimniekotājiem ir grūtības ar dzīvokļu īpašnieku balsojumiem. Zinu, ka Liepājā diezgan daudz māju ir nosiltinātas. Bet nosiltināšana vēl nenozīmē, ka visas mājas konstrukcijas ir kārtībā, varbūt tikai vizuāli tās izskatās sakoptākas.

Kādi ir šogad paveiktie nozīmīgākie remontdarbi VNĪ apsaimniekotajās mājās? 

– Ar ārējo finansējumu ir pabeigta divu māju siltināšana Aleksandra ielā 13 un Lielajā prospektā 41, četrām mājām veikta jumtu seguma nomaiņa – Lielajā prospektā 37, Lielajā prospektā 18, Pils ielā 26 un Lielajā Dzirnavu ielā 19. Vienai mājai veikts jumta un fasādes remonts, bet vienai – uzbūvēts jauns malkas šķūnis. No māju uzkrājumu līdzekļiem veikti kāpņutelpu remonti, ūdens un kanalizācijas stāvvadu nomaiņa, liftu remonti u. c. darbi. Aleksandra ielā 15 šogad veikts balkonu remonts. Balkoni ir viena no konstrukcijām, kam vajadzētu pievērst lielāku uzmanību, jo nesakārtots balkons var radīt apdraudējumu.

Kādi ir lielākie nākamgad plānotie remontdarbi? 

– No izmaksu viedokļa lielākie plānotie darbi ir energoefektivitātes paaugstināšanas pasākumi, kurus ceram uzsākt četrām mājām. Pašlaik konkrētas adreses negribētu minēt, jo ir diezgan lielai birokrātijai jāiziet cauri, kā arī jāņem vērā iedzīvotāju balsojumi. Jumta seguma nomaiņas ir plānotas 13 mājām, vairākām mājām plānoti fasāžu remontdarbi, un visiem tiem nepieciešams piesaistīt aizdevumus. No māju uzkrājumu līdzekļiem, piemēram, plānots ir izstrādāt tehnisko dokumentāciju jeb projektus, veikt kāpņutelpu remontus un ūdens kanalizācijas stāvvadu nomaiņas, kā arī liftu remontus un citus darbus.

Daudzdzīvokļu mājās tiek sasauktas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces un veiktas anketēšanas par nepieciešamajiem remontdarbiem. Kādi ir anketēšanu rezultāti?

– Līdz Ziemassvētkiem diezgan lielai daļai būs apkopoti balsojumi. Ir pieņemti lēmumi par jumtu un fasāžu remontdarbiem, piesaistot aizdevumus. Vēl jāsagaida rezultāti no pārējām mājām, bet izskatās, ka balsojumi ir pozitīvi. 

Vai kopsapulces norisinās aktīvi?

– Ar pirmo reizi reti izdodas sasaukt kopsapulci, jo bieži vien neierodas pietiekams skaits balsstiesīgo. Tad veicam anketēšanas, un tad jau ir lielākas cerības, ka būs pozitīvs rezultāts.

Kāds ir dzīvokļu īpašnieku pasivitātes iemesls? Ko VNĪ var darīt, lai pārliecinātu, ka ir nepieciešami konkrēti remontdarbi?

– VNĪ skatījumā dzīvokļu īpašnieku pasivitātes iemesli ir vairāki. Pirmkārt, vāja izpratne par dzīvojamo māju apsaimniekošanas un uzturēšanas darbu būtību un pašreizējām izmaksām, jo daudziem nav personiskās pieredzes. Otrkārt, aizņemtība savos ikdienas darbos. Treškārt, bieži īpašnieki dzīvokļus ir izīrējuši īrniekiem un ar māju ekspluatāciju saistītajām ikdienas problēmām principā nesaskaras, tāpēc nav motivācijas iesaistīties lēmumu pieņemšanā. Kā arī gluži cilvēciska īpašība – problēmas ignorēšana, cerot, ka tā atrisināsies pati no sevis. Es arī pats privāti esmu saskāries ar cilvēku attieksmi, kad ir jāmaina vecais šīfera jumts. Ja cilvēks var pateikt, ka, šīferi apmetot otrādi, problēma tiks atrisināta, tad ir skaidrs, kāda ir cilvēka attieksme. Ir arī interešu sadursme: augšējo stāvu iedzīvotājiem ir svarīgi, lai jumts būtu kārtībā, bet apakšējo – lai no pagraba un vējtvera nenāk aukstums.

VNĪ darbinieki veic skaidrojošo darbu, aicina pieteikt klātienes tikšanos, un, ja kopsapulcē nav pietiekama dzīvokļu īpašnieku skaita, tiek veikta anketēšana, nosūtot anketas uz e-pastu vai pastkastēs. Ja anketas netiek nodotas, zvanām klientiem, atgādinām un aicinām tās aizpildīt un nodot, lai iegūtu pozitīvu rezultātu. 

Vai mēdz būt gadījumi, kad arī ar anketēšanas palīdzību neizdodas tomēr pieņem pozitīvu lēmumu? 

– Protams, jā. Taču tajās mājās, ar kurām es strādāju, ir veicami svarīgi darbi – jumta seguma nomaiņa, fasāžu atjaunošana, kas tas var ietekmēt ēkas kopējo tehnisko un vizuālo stāvokli, un cilvēki to apzinās un saprot, un arī balso. Neteiksim, ka ir ļoti liels balsojuma procents, bet ir virs 50%, ar ko pietiek Altum aizdevuma saņemšanai un kas ļauj virzīties tālāk. 

Ar kādām izmaksām jārēķinās dažādiem atšķirīgiem remontdarbu veidiem? 

– Tās var ļoti variēt, atšķirties. Resursu ietilpīgākie darbi, protams, ir jumta seguma nomaiņa un energoefektivitātes uzlabošanas pasākumi, siltināšana, kā arī mājas inženiertīklu nomaiņa vai konstrukciju kompleksa atjaunošana.

Kādus darbus parasti veic par mājas uzkrājuma līdzekļiem?

– Par uzkrājuma līdzekļiem tiek veikti kāpņutelpu remonti, ūdens un kanalizācijas stāvvadu un guļvadu nomaiņa, liftu remonti, elektrības stāvvadu nomaiņa, kāpņutelpu, logu un ārdurvju nomaiņa, pagalma labiekārtošana, remonti siltumapgādes sistēmā, kā arī lokāli jumtu un fasāžu remonti. Mājas uzkrājumi tiek izmantoti arī tehniskās dokumentācijas izstrādei plānotajiem lielajiem remontdarbiem.

Kādiem remontdarbiem parasti nepieciešams piesaistīt ārējo finansējumu no bankām? 

– VNĪ pieredzē līdz šim aizņēmumi saņemti dalībai DME (dzīvojamo māju energoefektivitātes programmā), kā arī jumtu nomaiņai, lielāka apjoma fasāžu remontdarbiem, pagraba pārseguma remontiem.

Kādi ir iespējamie šķēršļi, lai saņemtu bankas aizdevumu remontdarbiem? 

– Lai saņemtu bankas aizdevumu, par jānobalso bankas prasītajam dzīvokļu īpašnieku skaitam, kas parasti ir, sākot no divām trešdaļām jeb 70%, kā arī samaksai par saņemtajiem pakalpojumiem – apsaimniekošanu, atkritumu izvešanu, siltumapgādi, ūdeni, kanalizāciju – pēdējo 12 mēnešu laikā jābūt vismaz 90% no izrakstīto rēķinu summas. Tas nozīmē: ja kādai mājai ir slikta maksāšanas disciplīna, aizdevumu, visticamāk, nepiešķirs. VNĪ pieredzē līdz šim galvenais šķērslis ir bijis nepietiekams balsu skaits.

Bankas atteikuma gadījumā ir iespēja vērsties pēc aizdevuma attīstības finanšu institūcijā Altum. Kādas ir Altum aizdevuma priekšrocības un aizdevuma saņemšanas un atmaksas nosacījumi? 

– Altum aizdevums ir alternatīva komercbanku aizdevumam, līdz ar to nosacījumi ir ļoti līdzīgi. Galvenā atšķirība ir tāda, ka Altum prasītais dzīvokļu īpašnieku balsojums ir 50% + 1, nevis komercbanku prasītie 70%. Pārējie nosacījumi visi ļoti līdzīgi. Aizdevuma summai ir ierobežojums – ne mazāk kā 10 000 eiro un ne vairāk kā 400 000 eiro vienai mājai. Tas ir remonta aizdevums. Altum ir divas programmas: daudzdzīvokļu mājas remontam un daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes pasākumiem – programmas aizdevuma griesti jau ir ļoti augsti.

Kāda ir Altum aizdevuma gada procentu likme? 

– Procentu likme ir 5,9% gadā. Altum mājaslapā ir minēts, ka var izskatīt arī citus procentu piedāvājumus, iegūt zemākas procentu likmes. Aizdevuma termiņš ir līdz 20 gadiem.  

Kāda ir procedūra, lemjot gan par nepieciešamo remontdarbu veikšanu, gan finansējuma piesaisti? Vidēji cik ilgs laiks paiet no lēmuma pieņemšanas līdz remontdarbu uzsākšanai?

– Par nepieciešamo remontdarbu veikšanu un finansējuma piesaisti lēmums tiek pieņemts kopsapulcē vai aizpildot dzīvokļu īpašnieku aptaujas anketas. Pirms tam VNĪ darbinieki veic diezgan lielu darba apjomu, tiek sagatavoti remontdarbu apjomi, izsludināts iepirkums un iepirkuma procedūras laikā noteikts izdevīgākais piedāvājums. Pēc piedāvājuma summas noskaidrošanas VNĪ vēršas komercbankā, lai uzzinātu bankas nosacījumus kredītu izsniegšanai konkrētajai mājai, to visu apkopo un prezentē kopsapulcē. Laiks no vajadzības apzināšanas līdz kopsapulcei ir dažāds. Tas var būt no 3 mēnešiem līdz pat 12 un pat vairāk mēnešiem. Savukārt laiks no kopsapulces lēmuma pieņemšanas līdz remontdarbu uzsākšanai var būt no viena mēneša līdz sešiem vai vairāk mēnešiem, un to ietekmē dažādi apstākļi – iesnieguma izskatīšanas ilgums bankā vai Altum un brīdis, kad būvdarbu veicējs var uzsākt darbus. Dažkārt vairāk māju remontdarbu konkursos uzvar viens un tas pats būvdarbu veicējs, jo viņam ir bijis zemākās cenas piedāvājums. Tad šie darbi tiek rindas kārtībā sadalīti – tiek parakstīts viens līgums, māja tiek pabeigta un nodota ekspluatācijā, un tad paraksta nākamo līgumu, un tā rindas kārtībā tiek veikti būvdarbi. 

Kas jūsu darbā sagādā lielāko gandarījumu, un kāds ir jūsu novēlējums iedzīvotājiem?

– Darbs ir interesants, dinamisks. Iedzīvotāji mums zvana, un cenšamies ātri atrisināt problēmu. Mēs strādājam iedzīvotāju interesēs. Gribas, lai katrs iedzīvotājs saprot, ka, sakopjot savu īpašumu, blakus esošā īpašuma saimnieki arī ņems piemēru. Ja kaimiņš sakārto savu īpašumu, es konstatēju, ka man arī gribas dzīvot labākā, sakoptākā vidē. Tā kā pieaug arī energoresursu cenas un maksājumi aug, ir iespēja maksājumus samazināt, veicot energoefektivitātes uzlabošanas pasākumus. Ir jāiet aktīvi runāt ar apsaimniekotāju par problēmām, lai arī mēs esam vairāk informēti par to, ko pats iedzīvotājs vēlas. Daudzdzīvokļu mājā, tāpat kā privātmājā, neviens cits kā vien paši iedzīvotāji nerisinās problēmas. Gribu novēlēt vairāk izpratnes, ka par to, kādā stāvoklī ir īpašums, ir atbildīgs katrs dzīvokļa īpašnieks.